租赁物流仓库时，风控需要关注哪些方面？

01   仓库产权

      只要找到仓库，就问房东是否有这些证件：土地证、建设规划许可证、房产证、消防备案、营业执照或个人身份证。如果有的话产权基本就过关了。关于产权实际上很多仓库是很难做到证件齐全的，以下是各种证件的组合，找仓库的时候可以进行对照：

1.已经建好的库房：

（自A-I法律风险依次增加）

2.未建好的库房土地：

（自A-C法律风险依次增加）

有合法产权之后还需要注意几个点：

      1. 产权如果是共有的，还需要经过全体共有产权的人都同意才行；

      2. 如果是二手房东租赁，还需要大房东的同意转租证明；

      3. 场地的用途证明，如果是住宅用地做经营，得有住宅转经营证明；

      4. 需要了解仓库是否有被房东抵押出去，抵押需要得到抵押权人的承认，毕竟买卖不破租赁只是因为租赁在前，如果抵押在前，租赁是不受保护的，抵押权人可以随时要求租赁人搬离以实现抵押权。

      5. 一般库房面积较大，近期的城建规划也需要了解，涉及到拆迁问题，可以在合同上提前约定。

02   仓库消防

      正常情况下，有消防备案说明消防是没有问题的，但是做仓储每个行业对消防的等级还是有不同的要求，目前我们的仓库主要以戊类不燃烧物质、丙类可燃固体为主。客户可以根据仓库存储内容的不同参考不同的消防等级，参考如下表格：

03   发票问题

      产权证明和仓库消防都没有问题的话，接下来就是房东是否能开具9%的租赁增值税专用发票了（针对一般纳税人，小规模纳税人则为5%或其他优惠税率），一般公司财务都是见票即付，如果房东是自然人的话还要了解他能不能向当地税务局申请代开。

04   仓库硬件

      以上其实都是公司内部的风险把控，仓库的硬件才是客户需求的关键，一般客户都会上门实景查看仓库硬性条件。仓库硬件主要了解以下几个方面：

      1.仓库的建筑结构（钢构/水泥等）、仓库层数（平库/楼层库）、仓库的地面材质（水泥/金刚砂等）、仓库是否有月台（内置/外置）；

      2.仓库的面积（让房东提供CAD图纸，红线图）及可扩展性、仓库的高度、仓库的称重数据；

      3.仓库人员安排，是否有独立的办公室和卫生间、水电、网络、插头等数据。工作相应时间等；

      4.仓库的大门有几个，支持几台车同时装卸；外面能停多大车，能停几辆；

      5.仓库是否允许进行改造装修，挂招牌；

      6.仓库园区是否有保安，是否有监控设备

      另外，仓库周边情况也需要了解，比如：

      1.周边的交通情况，是否有禁行或者限行

      2.距离高速路口的距离、距离一些主流的物流网点的距离

05   员工生活

      员工的食住行购问题，很多客户仓库搬了，有些员工就只能离职了，所以找仓库也需要关注人事的问题

      1. 仓库周边有没有房子出租、价格大概多少

      2. 仓库周边吃饭的地方多不多，主要是哪类餐馆，消费水平怎么样

      3. 仓库周边是否有便利的交通基础设施

      4. 仓库周边有没有超市，便利店等可以购买日常用品。

      需要注意的是员工宿舍严禁设置在仓库内，办公室、休息室等则严禁设置在甲、 乙类仓库内，也不能贴邻。

06   商务条件

      如果仓库各个条件都满足了，接下来就是商务环节，就是谈谈价格了。主要就是租金、租金支付方式，租期等。

      其实还应该有一些细节的问题也需要确认好，比如：

      1. 物业费、水电费谁来交，计费方式；

      2. 仓库的基本维修保养服务有没有提供；

      3. 是否有免租政策，比如装修期、春节等；

      4. 仓库是否在保税区等。

07   合同条款

      在租赁仓库条款中，以下条款需要特别关注，以规避风险、明确权责：

      1.租赁标的与用途。明确仓库具体位置、面积、结构及附属设施，可以附平面图或清单，避免交付时产生争议

      2.租赁期限及续租。明确起租日、到期日、注意“到期自动续约条款”是否合理。

      3.租金与费用。明确租金金额，支付周期，支付方式；约定物业费、水电费、税费、维修费的分摊，开票事宜等。

      4.维修与改造。明确房屋结构维修主体责任，断水断电时情况的处理，装修改造的权利以及费用承担方式，装修期内是否免租，到期后装修是否需要拆除以及不能拆除后的补偿。

      5.合同解约及违约条款。约定双方可以解除合同的情形，如出租方未按时交付，赔偿装修损失，租金差额等，违约条款应避免模糊，如“违约需赔偿损失“条款则需要细化，具体赔偿多少，如一个月租金或者固定金额多少等。

      6.争议解决。一般情况下约定租赁物所在地人民法院或者仲裁机构来解决，也可以约定原告所在地或者甲方所在地。